北京楼市:远郊为什么不能买?

 

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问:你好五哥,首付能凑220w,月供不超过2w,总价500左右吧 我工作在亦庄次渠附近(每周去单位一天,其余时间出短差) 老婆工作在海淀,8号线永泰庄附近 希望有一定的居住品质,新房或者次新;有一定的教育需求,未来2年内有要孩子的计划 求推荐!目前关注的新房通州融御(3居),丰台臻御府 二手房朝青 国美第一城(2居) 求分析 准备年前入手,谢谢

答:城郊结合部的本质,指的是价格便宜存在套利空间的郊区,而在过去一些年的经验里,这些郊区往往体现为成交结合部区域。

1.城郊结合部的「买点」并不是长期存在。

2.城郊结合部的位置,也是不断变化的;

3.城郊结合部的「买点」归根结底还是价值的结果,所以核心规律还是看价格。随着城市不断扩张,需求扩大,主城区房价继续上涨,近郊区二手开始接手城市新的需求,价格还只是市中心的三分之一,这种时候就存在入手机会。随着大城市的供给挤压,老破小价格开始和商品房接近,城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间,但部分人群不愿意买没学区的低价老破小。

于是这些人把目光投向更远的郊区,反正郊区也有了学校商场等生活配套,有了地铁接驳,一个小时也能进城,用距离交换舒适度,再加上开发商一手盘拉动,政策利好宣传,郊区一两个月之间就进入暴涨,这样的阶段,是城郊结合部不断向外移动的阶段,同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧,价格出现溢价。

典型比如北京诸多郊区。而对于北京这种超大型城市,政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。加上城市的驱逐人口,北京新增人口急速下降,城市开始「内卷化」,自然的郊区边界不再扩张,现存的城郊结合部价格,已经在预期和购买力溢出下变得昂贵。

除了类似天通苑回龙观等少数几个边界地带,已经很少有便宜的,值得买的城郊结合部。

所以通州丰台新盘是溢价集中地,相同的单价核心区是更优选择,优先国美第一城。

问:您好,想向您咨询2个问题 1.我们到明年6月才可有购房资质,外地人、二套贷款 ,到时候整体持币200万,最多再可借30万,目前我们租住在顺义马坡,考虑顺义城区的双兴东区(96年,离地铁10分钟资金稍稍紧张主要装修太老自主需要装修)或者 马坡附近99年马坡一区、09年佳和宜园、香悦四季类似房 二套首付210万左右;家中有10个月大宝宝,希望可以买房能上公立幼儿园 ,您是否有什么建议 2.我们整体家庭收入税前60万,没有北京户口,小朋友上小学前可能再换一下房(为了上小学),不知道您怎么看因为持币较少是否有北京其他城区的推荐房或者买小的 外面租,是否有建议

答:你好,感谢大额付费! 如果月供能力不错,其实更建议全款抵押的方式,首付2-4成买总价500万以上的楼盘,望京板块自住和投资是更好的选择。 北京目前一部分资质不错的小区,可以抵押8.5成左右。 比如望京新城,南湖东园等。

问:五哥好,买的房子时,房东告知暂时户口无法牵走,需要等半年后牵走,当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口,对方在北京无房,户口无法迁出。这种情况应该怎么处理?会影响我房子卖出吗? 另外,房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗? 是否可以追求中介责任呢?当时自己大意了,没有亲自去派出所核实户口情况。

答:1.在和卖家合同中约定,由卖家负责解决户口迁出问题,并设户口押金及违约罚息标准。 2.派出所查档,如年龄较大会自然死亡可以等几年,押金不变。 3.影响房屋出售,转手越多越影响。 4.中介无义务,一切以条款为准。 5.买房之前,建议先找专业人士了解下,到底哪里需要注意, 中介套路有哪些,交易风险如何防范。

问:五哥,您好!我是山西人,孩子去年毕业落户在北京,但现工作在外地,可能过两三年才能回到北京工作,回京后在哪个区工作还不知道。怕以后房子涨价,今年计划六到七百万在北京贷款或全款买一套房作为孩子找对象结婚用房,问是在西城乐城买个两居的房还是在望京或北苑买一个新一点的小三居合适,五哥您还有什么更好的建议。(前几天我已付了费用,这次问怎么还收费)

答:建议sfsd的形式买入望京板块的三居,西城以及北苑做为首套不是好的选择。 考虑到刚工作月供压力,建议可以用500万做为首付,买入1000+的标的,将剩余200左右的资金做为月供,抵抗现金流风险

问:【新人首问】帅气的五哥,你好! 1.个人情况介绍 计划购入一套三居自住,首套首贷,首付最多450(含税费、中介费),家庭年收入税前约50。本人在朝阳门附近工作,计划通勤距离不超过15公里。 2.问题 (1)目前看中一套北京青年城的房子,无电梯6层板楼的4层。该小区怎么样?是否值得入手?比较担心两点问题,小区03年建成,房龄较长且没有电梯,若自住5年再出手,是否会因为房龄超20年、没有电梯对房产保值产生影响? (2)仅粗略看过两次房子,范围包括成寿寺、青年路、常营和北苑。是否有其他区域或者合适的小区推荐?

答:1. 你可以看一套总价800上下标的,青年城不是最好选择 2. 建议看下 双井、朝青、石佛营、百子湾 例如 沿海赛洛城、后现代城、青年汇佳园、国美第一城

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