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一、2020年商品房市场供应情况:

2020年全年我县房地产市场共20个楼盘取得新的商品房预售许可证,新增商品房预售面积总量699599平米;其中新增商品住宅预售面积599963平米,占商品房预售总量的85.76%,新增商品非住宅预售面积99596平米。而2019年全年,我县房地产市场共23家楼盘取得新的商品房预售,新增商品房预售面积总量958420平米;其中新增商品住宅预售面积867847平米,占商品房预售总量的90.55%,新增商品非住宅预售面积90573平米。从上面数据可以看出,2020年全年商品房预售总量同比2019年全年减少了258860平米,下降幅度27%;其中商品住宅预售总量同比2019年全年减少了267884平米,下降幅度达30.86%;商品非住宅预售总量2019年与2020年相对持平。

1、 2020年全年新增商品房预售楼盘分布图表如下

从上面图表可以看出,2020年我县商品房新增预售项目,城东版块(金城路以东片区)新增总量位居第一,占据全年商品房预售市场总量的40.06%;滨河新城位居第二,占据整个市场的30.68%。而2019年全年,城东版块新增总量也以44.52%位居第一,滨河新城2019年以13.15%位列第三。通过近五年来涟水楼市商品房新增预售总量及销售总量来看,城东版块一直占居全县楼市40%以上的市场,而随着2020年12月份涟镇扬高铁的开通,滨河新城也成为涟水楼市一个闪亮的新星,通过2020年的市场数据来看,无论预售总量还是销售总量都稳居涟水楼市版块第二的位置。而且,随着滨河新城版块土拍市场的升温,未来的滨河新城版块也将引领整个涟水楼市,终将成为涟水房价的风向标。

2、 2020年新老项目预售总量情况分析

2020年在取得20家新增预售许可楼盘中:(1)有4家楼盘为首次取得商品房预售上市,分别是:万郡·泰和嘉苑、弘辉·逸品馥花园、蓝光·珑熹城小区以及商业项目红星美凯龙,前三个项目为2019年新拍得土地,红星美凯龙项目为2020年5月份拍得地块。上述四个项目中两个项目位于滨河高铁新城,均于今年6月份取得预售许可,四个新项目合计取得预售面积264212平米,占全县2020年新增预售总量的37.76%。(2)其中,康源名都(三期)、美丽家园、吾悦广场和香悦澜山等4个楼盘为2019年新上市取得预售的楼盘,该四个项目也属于城东版块,2020年全年共取得商品房预售总量185943平米,占全县2020年全年新增预售总量的26.58%。(3)吾悦广场项目作为去年以来政府重点引进的综合体项目,2020年共新增预售143975平米,为全县单个楼盘新增总量第一,占整个涟水新增预售总量的20.58%。

3、2020年同比2019年商品房预售总量下降的因素,主要为:

(1) 2020年1月份全国普遍性的疫情影响,一季度几乎没有新增供应量,二季度开始,2019年拍地的新楼盘开发节奏较缓,开工量不足而形成预售量下降;

(2) 除近两年新开工的新项目外,其余主城区的老楼盘90%以上已进入尾盘无新增预售房源。

4、根据涟水土拍市场及当前在售项目的情况,预计2021年全年商品房新增预售总量在60万平米左右,将处于历年来商品房供应市场的最低水平。

二、我县商品房市场2020年销售情况:

2020年全年,我县房地产市场共销售商品房9162套,成交面积935255平方米。其中:销售商品住宅6357套,成交面积771520平米,成交均价5687元/平米;销售商品非住宅2805套,成交面积163735平米,成交均价6479元/平米。

我们对照一下2019年全年商品房市场销售情况:2019年共销售商品房8048套,成交面积899827平方米。其中:销售商品住宅5982套,成交面积718512平米,成交均价5530元/平米;销售商品非住宅2066套,成交面积181315平米,成交均价7124元/平米。

1、 2020年月度商品房销售图表

从上面销售情况我们可以看出:2020年上半年,受疫情影响,我县商品房成交总量保持低位运行状态,同比2019年上半年销售总量下降了27.5%;而从7月份开始,量能持续放大,且超过了2019年全年的销售总量。2020年同比2019年全年商品房销售总量增长了1114套,销售面积增长了35428平米;其中商品住宅增长了375套,增长面积达53008平米,相当于多了一个月的销售总量。

2、 2020年商品房销售前10楼盘图表:

3、2020年商品住宅销售前10楼盘图表:

(1) 从上表可以看出,2020年排名前10的楼盘共销售商品房5817套,销售面积571366平米,占整个涟水楼市销售总量的61%;2020年排名前10的楼盘销售商品住宅4761套,销售面积565700平米,占整个涟水商品住宅销售总量的73.32%。

(2) 2020年全县商品住宅销售中,地处城区版块的吾悦广场以签约1019套、117725平米、6.7亿元的销售业绩排名第一;而滨河新城版块的弘辉、悦镌学府、蓝光分别以765套、644套、501套的优异成绩位于涟水楼市的二、三、四位。滨河版块3个项目以1910套、230646平米的销售总量占据整个涟水商品住宅销售的29.9%。

(3) 从前10的热销楼盘中,可以看出,新开楼盘销售总量占比较大,如滨河的三家、城东的三家、城西的三家。

三、2020年我县商品住宅成交价格走势:

我县商品住宅成交均价从2020年1月份的5594元/平米,上升到12月份的5911元/平米,全年成交均价上涨了317元/平米,上涨幅度5.67%,属于正常范围。而从上述图表可以看出,我县商品住宅成交均价在11月份突然放大,从10月份的5679元/平米涨到5952元/平米,主要是由于,11月份以来,滨河新城的弘辉、蓝光项目量价齐升(其中11月份,弘辉成交均价6383元/平米,成交268套,占当月整个涟水楼市的37.6%;12月份,弘辉成交均价6660元/平米,成交235套,占当月整个涟水楼市的31.17%)。

根据数据统计,2020年11月份,滨河弘辉、蓝光、新城三个项目将当月整个涟水商品住宅成交均价拉升了393元/平米;12月份,滨河弘辉、蓝光两个项目将当月整个涟水商品住宅成交均价拉升了423元/平米,也就是说,如果没有滨河新城弘辉、蓝光这两个新开项目房价与销量带动的话,涟水整个楼市的销售均价仍然徘徊在5500元/平米上下,而2019年1月份,涟水整个商品住宅的成交均价就在5489元/平米。所以说,随着2021年新年首拍地块(位于滨河弘辉项目北侧)即将挂牌成交(起拍价200万/亩),2021年涟水的房地产市场焦点仍然聚集在滨河新城,这一区域的房价在2021年成交均价将超过7000元/平米。而作为今年政府工作报告中强调的以吾悦广场为第二中心的城市发展框架下,整个吾悦广场版块周边的新建商品住宅销售均价也将突破6000元/平米大关。

四、2020年底我县商品住宅库存及去化周期:

截至2020年12月31日,我县房地产市场商品住宅库存量315048平米,去化周期在4-6个月左右,处于比较正常的范围内。但从更细的角度调研中,我们得到这样一个结论:(1)新开项目,特别是近两年来,注重产品的品质打造、营销中心的包装、样板示范区的体验等的项目,从今年10月份以来,基本上都处于一开盘就清盘的状态,如大公司吾悦、弘辉、蓝光,本土项目美丽家园等;所以,这些楼盘基本上没有库存;(2)本土化的一些老楼盘,特别是城东片区的四季江南、神龙圣唐、世康嘉园等由于开发周期过长,加上前期已交付片区存在的产权办理等问题,所以,去化周期较长,都在12个月以上。同时销售价格低于整体市场均价。(3)总体说来就是验证一句楼市名言强者恒强,弱者羸弱,也就是越是优质的注重客户体验感的新项目越受到购房者的青睐,越是走传统思维下的项目,即使降低价格,销量也受到很大的限制。

五、2021年我县房地产市场走势预判:

1、 2021年整个涟水的房地产市场焦点仍然集中在滨河新城版块和以吾悦广场为中心的城东版块,该两个片区预计全年将新增商品房预售总量30万平米以上,而2021年全年预计整个涟水将新增商品房总量在60万平米左右。

2、 在土拍市场上,2020年8月份涟水土拍地王——安东院子项目以及2021年春节前滨河弘辉北侧地块(350万/亩成交),必将引燃涟水2021年楼市商品住宅均价向7000元/平米大关迈进。所以,2021年滨河新城的商品住宅成均价将普遍达到7千元/平米以上;而作为城东核心吾悦广场周边新开项目的商品住宅成交均价也将全面步入6时代。

3、 2021年全年商品房销售总量预计比2020年有所下降,主要是由于预售总量小幅下降的原因,预计全年销售总量在78万平米左右。

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